物业公司老总分享香港 IPO成功经验：赴港上市，永升服务做对了什么？

汉岚瑞恩资本RyanbenCapital 2022-08-12

来源 | 物业深度观察

今年以来，陆续有一些物业服务企业拟排队上市。宋都股份、正荣服务、金融街物业、星盛商业管理、烨星集团、弘阳服务等物企业已向港交所递交了招股书，而更多的物企也萌发了赴港上市的念头。

在近日举办的“2020年中物研协物业高管上市辅导沙龙”上，成功上市的永升生活服务集团执行董事兼总裁周洪斌为筹备上市的内地企业传授了香港上市经验。

以下为周洪斌演讲全文：

演讲者周洪斌

永升生活服务集团执行董事兼总裁

永升服务自2018年3月份战略决定从新三板摘牌赴港上市之后，共计花了149天递了1万表，用了大约262天通过联交所的聆讯，最终于2018年12月17日成功挂牌，成为第11家港股上市的物企。这样的上市节奏和速度创造了物企上市的新纪录。

上市对于企业来说，我觉得是一次脱胎换骨，也是一次品牌价值的提升，同时还是一个比较复杂和艰苦的过程。

对我自己而言，带领一家物业服务企业上市，是我的人生梦想。现在，我实现了这个梦想，有很多的关于物企上市的体会分享给大家。

在上市过程中，我发觉，除了要关注法律、财务等等一系列专业层面的东西外，企业管理其实在很大程度上决定了上市的节奏及上市公司的价值。因此，有非常多的细节是需要管理层去思考的。

战略思考先行明确上市目的

第一，我认为物企需要思考上市的目的。它必须在股东管理团队内形成共识，因为这决定了上市过程中的动作与未来公司的价值。

一般来讲，我觉得公司上市的目的，无外乎以下几点：

获得融资
提升品牌
体现过去服务的价值
未来发展的真实需求

关于这些目的，我们一直在思考。到2018年的时候，资本市场的总体氛围并不是很好，但是我们从战略上判断未来这三五年，物管行业发展会加速，行业的集中度也会增强。

2014-2020年4月物业服务企业上市数量分布

资料来源：中物研协

基于此，我们对于上市目的形成了一个基本的共识，那就是以发展的目的出发，实现公司价值的体现和品牌的提升，融资反而是我们比较次要的目的。

因此，当时在定价各方面，我们就想方设法让利给一些投资人和股东，以争取在2018年12月份这个时间点去上市，让我们能在2019年有更多的精力去迎接之后的市场变革与规模扩张。

我觉得，节奏的把握、战略的选择以及共识的达成是很重要的。最怕在战略层面对上市这件事有所摇摆，因为一旦启动上市以后，其实会有很多可能产生动摇的东西。

慎选上市中介节约精力与成本

第二，我想分享的是上市中介的选择。在港交所上市与A股上市的法律逻辑、体系，包括人的沟通方式、行为习惯都不一样，所以选择好的中介公司很重要。

当然，中介公司基本上在香港。我们会有包括公司境内境外律师、券商的律师、券商、会计师等的“4+1+1”的选择。

在选择的顺序上，我们的建议是先把律师选好，之后是审计师、然后再是券商。在选择律师的时候，我们希望律师不仅仅能从法律的角度做解读，还需要有责任心。因为当人们真正用上市合规的要求评判物企的时候，确实有很多需要去调整、整改的地方。所以，券商需要有一些担当，才能让事情顺利进行。

资料来源：永升服务官网

我建议在选择这些中介的时候，首先要优选有物管行业案例的中介机构，这样沟通起来可能更顺畅。同时，这些中介机构尽量有过成功磨合的案例，因为这不是一家中介可以完成的。

我们当时上市的时候，沟通过程非常复杂。因此，如果境内境外的律师、券商和会计师认知上的共识没有统一起来，将会相当耗精力，耗成本。

把握上市节奏主导过程管理

第三，我建议过程管理需要上市公司来主导。我们委托的券商、主承销商可以去把控基本规律的节奏。但是，真正在上市过程中，时间节奏的把控其实是与企业自身的定位、管理水平以及控制能力强相关的。所以，其实企业应该在过程管理中充当主导，以终为始，排出时间表并尽量控制风险。

在这个过程中，物业服务公司面临着很大的心理挑战。比如你过去的经营业务是否真的是合规？如果物业服务公司跟房地产公司有着股东股权关系，就涉及到关联交易、独立性、同业竞争等问题。那么，按照三独立五分开的原则，我们要做一个分离。

其实，这还是相对容易的，难的是要实现真正的独立和分开，需要在大股东房地产公司的这些人的心智里根除积习已久的观念。

我觉得，要实现这一点，就需要管理团队下很多的功夫。我们当初在上市的时候也面临很多问题。比方说在分拆之前，我们的信息化系统、财务核算系统、办公OA的系统、员工的评估考评机制等等，都需要通过强硬的手段征求地产大股东、董事长的同意，对非常多的流程和数据进行改变。

这对我们来讲，是一个非常巨大的心智挑战。希望诸位的内心要足够强大，因为我们本身属于房地产产业链的下游，在改变的过程中，会面临非常多的质疑或是障碍。

因此，对于房地产是大股东的物业服务企业，我建议特别注意以下几点，否则会影响公司的上市节奏和时间表。

① 从递交进入到编制招股说明书，直至挂牌上市的过程中，一定要注意尽量保持业务的稳定，不然会影响到你上市的节奏。比如说在这个时候做收并购，拓展新业务，或者内部发生一些股权的变动，又或者其他一些对结果有影响的重大经营决策事项。

我们当时除了一些原有的业务和正常的市场招投标还在正常进行外，其他包括多种经营、收并购、新业务等涉及变化的事情都暂停了。因为凡是涉及变化，你就必须要重新披露以保持信息的公开透明，那就会影响公司的上市节奏。

这些都是企业管理者需要去把控的，中介机构只能是建议。

② 对未来三年发展策略进行梳理，认真找到自己独特的发展路径以及企业的特色与竞争力。这个过程非常费脑，我会反复去跟高管团队跟董事会讨论。

在上市之前，我们管理团队就应该高度重视这一点，因为它代表着你对投资者的一种承诺，而承诺兑现是资本市场一个很重要的基本逻辑。

③ 保持管理团队的稳定。不是所有的人你都不能变，公司管理队的能力和本事，包括他们是否达成共识、战略思考与执行力如何、是否具备行业的影响力，都是投资者所看重的，都可能会对公司的股价带来一定的影响。

我们当时上市的时候，也会保持一定概率的人员变化，但是有3/4的最近三年的高管团队，尽量不去动。因为这会被认为管理团队不稳定，从而有一些减分的判断。

④ 关于合约的合规性和合同的签约履约。举个例子，我记得在香港的时候，我们被要求所有项目基本上要按照法规成立业委会。这不是那么简单的事情，我们推动了好几个月，后来又和香港的律师反复沟通，财务也有很多细节的工作要去做。

因此，过程管理中的核心建议是，如果高管团队中真的要配置一个财务做合规管理这一块，最重要的岗位就是CFO。他一定要非常强，不光有观点、有方法，还能够明白和理解整个过程，才能让公司的上市过程变得相对容易一些。

颠覆心智达成共识

第四，我建议大家一定要达成共识。其实上市成本是很高的，所以对于很多企业来讲，确实会挑战我们原来对于成本和收入的看法。我自己回顾了一下，有以下方面需要去思考和准备： ① 税务的合规，会有很多企业需要补税，这是一大笔钱。
② 成本的合规，包括消防的合规、环保的合规、社保的合规、收入确认的合规、成本确认的合规等。像我们在公共收益收入确认的合规上，大概导致传统的经营收益和利润上减少了接近2000万元。同时，社保、公积金的补交或拨备也让成本增加了很多。此外，物业服务企业用工很多是采用劳务派遣的，要合规的话，劳务派遣人员原则上不能超过10%，这也会增加成本。 ③ 股权架构的重组可能带来的成本，包括中介公司的费用、收费率带来应收账款的拨备与坏账准备。这也是颠覆很多人的心智的。

把控风险保驾护航

第五，我建议管理层应特别注意上市过程中风险的把控。 以下这些风险很有可能会影响上市的结果和审批的过程：

行政处罚
不诚信的管理行为
重大的诉讼
核心团队的不稳定
舆论、品牌方面的风险

上市过程是彩排上市以后是公演

第六，我分享的是关于定价的策略和挂牌时间的选择。
其实，决定未来市值的最核心肯定还是基于价值投资的理念，也就是你公司到底值多少钱。但是定价同样很重要，它决定你未来上市以后股价的走势。一般来讲，我们尽可能地取中位定价，也尽可能地让利给投资者。我觉得，上市以后真正的目的不是融资大小，不必去在意股价的一时涨跌或者融资的多少，而应看是否能够持续、稳定、健康地增长。终究有一天，股市的市值是由投资人去决定的。
就管理者而言，我们的心态要好，做好我们自己该做的业务、业绩，就足够了。这是很重要、很平和的一种心态。

在正式挂牌上市之前，其实每一个流程都是一次里程碑意义的事件。但作为管理层来讲，要集中力量管控好关键节点的流程。因为有一些核心的关键流程，如果我们在某一个节点上晚一个星期，可能我们整个上市的节奏就会晚半年。有几个关键的节点和流程是需要管理者下决心推进的：